Kiedyś zaniedbane, z powybijanymi szybami i odpadającym tynkiem “straszyły” w centrach miast. Dzisiaj, po gruntownych modernizacjach, są ozdobą wielu miejscowości w Polsce. Mowa oczywiście o kamienicach, które w ostatnich latach przeżywają swój renesans. Co więcej, mieszkania w tego rodzaju nieruchomościach mogą być także świetną inwestycją. W tym artykule wyjaśnimy, dlaczego w tych liczących nawet i po kilkaset lat budynkach drzemie taki potencjał, który wystarczy tylko odpowiednio wydobyć.
Jakie czynniki wpływają na wartość kamienicy?
Kolorowe i bogato zdobione kamienice to świetnie znany nam obraz zarówno z większych, jak i mniejszych miast w Polsce. Te, które są odrestaurowane i zadbane bez dwóch zdań dodają uroku każdej miejscowości. Ale unikalne balustrady, mozaiki, freski czy płaskorzeźby o ogromnej wartości historycznej oraz wysokie sufity i przestronne pokoje to nie jedyne ich zalety.
Drzemie w nich także potencjał inwestycyjny, dlatego że są świetnie zlokalizowane. Znajdują się nie tylko wokół centralnych rynków lub ratuszy. Są także zlokalizowane wzdłuż najpopularniejszych miejskich ulic z licznymi punktami handlowymi, turystycznymi, kulturowymi i rozrywkowymi. Dzięki temu kamienice są bardzo dobrą inwestycją – zarówno dla spółek zajmujących się nieruchomościami, jak i dla prywatnych inwestorów, którzy chcą ulokować w takim mieszkaniu swój kapitał.
Rodzaje inwestycji w kamienicy, czyli jak zarabiać na takiej nieruchomości?
Wcześniej wspomniana znakomita lokalizacja i bliskość wszystkich ważnych miejsc w mieście sprawia, że na mieszkaniach w kamienicy można zarabiać na różne sposoby. Jednym z nich jest najem krótkoterminowy. Niewielki apartament w centrum miasta z pewnością zyska popularność wśród turystów, i to nie tylko z Polski, ale i całego świata. A to dlatego, że jest to świetna baza wypadowa do zwiedzania okolicy.
Po drugie, mieszkania w kamienicy można także przeznaczyć na wynajem długoterminowy – np. dla studentów czy młodych małżeństw. Inną opcją jest gruntowne odnowienie kamienicy przez inwestora, przygotowanie w niej mieszkań np. w standardzie premium oraz ich odsprzedaż.
Oczywiście ta ostatnia opcja wymaga bardzo dużych nakładów finansowych. Dlatego też najczęściej kamienice kupuje kilku przedsiębiorców, co pozwala rozłożyć koszty. Ceny takiej nieruchomości zależą od kilku różnych czynników, między innymi od jej:
- lokalizacji,
- stanu technicznego
- stanu prawnego.
Koszt zakupu całej kamienicy w zależności od tych czynników waha się od kilku do nawet kilkunastu/kilkudziesięciu milionów złotych. Jest to złożona inwestycja, która wymaga nie tylko znacznych nakładów finansowych, ale także wiedzy.
Co zweryfikować przed zakupem kamienicy, aby uniknąć błędów?
Najistotniejsze są oczywiście kwestie prawne. Przed zakupem kamienicy lub jakiejkolwiek innej nieruchomości trzeba zweryfikować jej księgę wieczystą.
Dowiemy się z niej między innymi:
- kim jest właściciel, ewentualnie właściciele,
- czy budynek nie jest obciążony np. hipoteką, służebnością bądź innymi roszczeniami, które mogłyby wpłynąć negatywnie na rentowność całego procesu inwestycyjnego.
Następnie trzeba sprawdzić tak zwane regulacje planistyczne. Są to zasady zawarte w planie zagospodarowania, doprecyzowujące, w jaki sposób może zostać wykorzystany budynek. Z regulacji planistycznych dowiemy się przede wszystkim, jakie modyfikacje możemy wprowadzić w obrębie budynku, czy np. możemy go rozbudować lub wyremontować zgodnie z planem. Ich weryfikacja jest kluczowa w całym tym procesie. W przeciwnym razie np. może się zdarzyć, że rozpoczniemy prace budowlane, które w konsekwencji trzeba będzie wstrzymać. A my stracimy przez to niemałe pieniądze. Co więcej, mając sprecyzowane wytyczne odnośnie tego, jakie prace możemy przeprowadzić, łatwiej oszacujemy koszty remontu i dopniemy budżet.
Kolejną istotną kwestią jest dokładne zweryfikowanie stanu technicznego budynku. Najlepiej zlecić to zadanie fachowcowi, czyli konstruktorowi lub inżynierowi budownictwa. Specjalista powinien zweryfikować, w jakim stanie jest cała konstrukcja, czyli np.:
- fundamenty,
- ściany nośne,
- dachy,
- stropy,
- piwnice.
Należy także przyjrzeć się wszystkim instalacjom: grzewczym, elektrycznym, wodno- -kanalizacyjnym, i określić, czy wymagają naprawy bądź wymiany na nowe.
Jeśli w kamienicy mieszkają lokatorzy, to należy zweryfikować, na jakich zasadach zostały zawarte umowy najmu i do kiedy obowiązują, a także powiadomić o rozpoczęciu prac renowacyjnych w budynku.
Co zrobić, jeśli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków?
W takim przypadku niezbędne jest skontaktowanie się z konserwatorem zabytków i uzyskanie pozwolenia na wykonywanie prac w nieruchomości. Dzięki temu dowiemy się, w które elementy nie można ingerować ze względu na ich objęcie ochroną oraz co możemy wyremontować lub zmodernizować. Bardzo ważne jest zabezpieczenie cennych części budynku podczas prac, aby kamienica nie utraciła swojej wyjątkowej wartości architektonicznej i historycznej. Z kolei jeśli planujemy odnowić także te drogocenne części budynku – należy to zrobić zgodnie ze wskazówkami konserwatora lub zatrudnić specjalistów od renowacji.
Podsumowując, inwestowanie w kamienice wymaga wiedzy, doświadczenia oraz bardzo dużego wkładu finansowego. Dlatego jest to inwestycja przeznaczona dla przedsiębiorców świetnie znających mechanizmy rządzące tą branżą.
Ponieważ nie tylko wiedzą, co zrobić, by uniknąć kosztownych błędów, ale także, w jaki sposób odnowić budynek i przygotować mieszkania, by uzyskać maksymalny zwrot z inwestycji. Tym samym przemieniając zaniedbany, ale wartościowy pod względem historycznym i architektonicznym budynek w ozdobę miasta.
Dobra wiadomość dla początkujących inwestorów jest taka, że gotowe mieszkanie inwestycyjne w kamienicy można błyskawicznie znaleźć na Flipmarkecie. Jedyne, co trzeba zrobić, to wejść w tę zakładkę, wybrać interesujący lokal inwestycyjny, i skontaktować się ze sprzedającym. Dzięki temu w niedługim czasie będziemy cieszyć się regularnym zyskiem ze świetnie zarabiającego mieszkania w zmodernizowanej i unikalnej pod względem historycznym kamienicy.
