Zadatek przy sprzedaży nieruchomości to jedno z najczęściej spotykanych zabezpieczeń transakcji – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Warto wiedzieć, jak działa w praktyce i czego unikać. Na rynku wtórnym rynku nieruchomości częste jest zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży. Wiąże się to najczęściej z obowiązkiem uiszczenia zadatku. Warto znać zasady związane z płaceniem zadatku.
Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony umowy nie postanowią w umowie inaczej, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Wysokość zadatku
Przepisy prawa nie określają wysokości zadatku. Jest to zatem kwestia do uzgodnienia między stronami. Jednak należy pamiętać, że nadmierna wysokość zadatku może stanowić obejście Kodeksu cywilnego. Zastrzeżenie zadatku w nadmiernej wysokości, zwłaszcza dorównującej świadczeniu czy tym bardziej przekraczającemu jego rozmiar, może być kwalifikowane jako przekroczenie granic swobody umów. W wyroku z 30 maja 2018 r., sygn. akt V Aga 170/18 Sąd Apelacyjny w Gdańsku orzekł, że nie jest zadatkiem świadczenie odpowiadające wielkością wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności.
Czas wręczenia zadatku
Czas wręczenia kontrahentowi kwoty nie ma znaczenia decydującego dla samej konstrukcji zadatku. Zadatek może być dany również po zawarciu umowy, moment jego wręczenia nie ma decydującego znaczenia. Jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie postanowienie określające termin dania zadatku.
Przedawnienie roszczenia z tytułu zadatku
Roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku i kary umownej podlegają, zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, rocznemu terminowi przedawnienia.
Jak widać, zadatek przy sprzedaży nieruchomości ma duże znaczenie prawne i finansowe, dlatego warto dobrze zrozumieć zasady jego działania, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Znajomość tych przepisów pozwala uniknąć kosztownych błędów i zabezpieczyć swoje interesy. Jeśli interesują Cię praktyczne porady z zakresu prawa, finansów i inwestowania w nieruchomości – sprawdź pozostałe artykuły na Moniter.pl. Pomagamy inwestować mądrze i bezpiecznie.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
