Przy sprzedaży mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą, sprzedający musi spełnić kilka warunków. Brak ich spełnienia oznacza obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej przez gminę.
Dotychczasowy najemca lokalu komunalnego od gminy może go wykupić. Przy wykupie może uzyskać bonifikatę (upust). Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145, z późn. zm.) właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana między innymi:
1) na cele mieszkaniowe,
2) jako lokal mieszkalny.
Wysokość bonifikaty określa gmina w drodze uchwały rady gminy lub miasta. Może ona wynosić nawet 99 %. W uchwale rady gminy określa się przede wszystkim warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Uchwała rady gminy stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.
W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
Warunki sprzedaży mieszkania z bonifikatą od gminy
Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Od tej zasady są wyjątki.
Zbycie mieszkania na rzecz osoby bliskiej
Przepisów o zwrocie bonifikaty nie stosuje się do w przypadku zbycia mieszkania kupionego od gminy na rzecz osoby bliskiej. Definicję osoby bliskiej zawiera art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tu o zstępnych (dzieci), wstępnych (rodziców), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposabiane (adoptowane i adoptujące) oraz osobę, która jest ze sprzedającym mieszkanie w faktycznym pożyciu. Jeżeli jednak osoba bliska zbywa lokal przed upływem wskazanych wyżej terminów, ma obowiązek zwrotu bonifikaty gminie. Zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty dotyczy wyłącznie pierwotnego nabywcy, a nie osoby bliskiej, na rzecz której zbyto lokal. Osoba bliska, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia ma obowiązek zwrócić bonifikatę gminie. Wynika to z art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Potwierdzają to również sądy w wydawanych orzeczeniach. W postanowieniu z 28 grudnia 2021 r., sygn. akt I CSK 306/21 Sąd Najwyższy orzekł, że przesłanki zwolnienia od obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami) mają zastosowanie do pierwotnych nabywców nieruchomości wskazanych w art. 68 ust. 2 ustawy, a nie do osób im bliskich (art. 68 ust. 2b ustawy), na rzecz których zbyły nieruchomość.
W wyroku z 23 września 2016 r., sygn. akt I ACa 517/16 Sąd Apelacyjny w Krakowie orzekł, że nabycie od gminy, jak i w miejsce lokalu nabytego z bonifikatą od gminy, zawsze dotyczy jednego lokalu mieszkalnego, także przy przeznaczeniu środków uzyskanych ze zbycia lokalu nabytego z bonifikatą. Kluczowa jest decyzja o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w innym niż nabyty lokal od gminy, wcześniej zajmowanym na podstawie innego tytułu niż własność, przed upływem 5 lat od jego nabycia. Nie ma jednakże podstaw do tego, aby nabywca lokalu z bonifikatą mógł kupić za środki uzyskane ze sprzedaży tego lokalu, kilka lokali na swe nazwisko z przeznaczeniem ich dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych bliskich.
Wynajęcie lokalu osobom, które nie są osobami bliskimi w rozumieniu wskazanego wyżej art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi wykorzystanie lokalu na cele inne niż uzasadniające udzielnie bonifikaty i oznacza obowiązek zwrotu bonifikaty.
Zamiana mieszkania na inne
Ponadto przepisów o zwrocie bonifikaty nie stosuje się również do zamiany lokalu mieszkalnego na:
a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Sprzedaż mieszkania i zakup nowego
Przepisów o zwrocie bonifikaty nie stosuje się również w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
ak wskazał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 24 marca 2021 r., sygn. akt I ACa 173/21 wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na wybudowanie budynku mieszkalnego oznacza wykorzystanie tych środków na nabycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Sam fakt wybudowania budynku skutkuje powstaniem odrębnej własności budynkowej albo poszerzeniem własności gruntowej na jej część składową – budynek mieszkalny. Przeznaczenie choćby części środków na budowę budynku mieszkalnego, a także na inne wydatki poprzedzające lub towarzyszące takiej inwestycji (zlecenie projektu, zakup materiałów budowlanych, itp.) pozostaje w ścisłym związku z ustawowym celem mieszkaniowym, co wyłącza obowiązek ich zwrotu bonifikaty na rzecz gminy – uznał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 24 marca 2021 r.
Warto też wiedzieć, czy sprzedający gminny lokal musi zwracać bonifikatę, gdy pieniądze ze sprzedaży lokalu od gminy przeznaczy na remont swojego mieszkania. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 19 lutego 2019 r., sygn. akt V ACa 551/18 orzekł, że fakt wykorzystania przez pozwanych środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na remont własnego lokalu, czy też podatki i opłaty nie stanowi ustawowej podstawy do zwolnienia ich z obowiązku zwrotu bonifikaty.
Są sytuacje, gdy cena zakupu nieruchomości jest niższa niż kwota sprzedaży mieszkania z bonifikatą. W przypadku gdy na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu bonifikaty dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.
Jeżeli sprzedający mieszkanie z bonifikatą sprzedał je przedwcześnie i nastąpiło to przed śmiercią, obowiązek zwrotu bonifikaty przechodzi na spadkobierców.
Autorka teksu: Aneta Mościcka
