Sprzedaż nieruchomości na skutek zniesienia współwłasności nie spowodowuje po stronie podatniczki obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął już pięcioletni okres. Ani powierzchnia, ani wartość nieruchomości, którą chce sprzedać nie przekracza ani wielkości posiadanego przez nią udziału we współwłasności, ani wartości tego udziału przed zniesieniem współwłasności – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
W sprawie rozpoznanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej z 6 lutego 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.665.2024.2.BR podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej.
We wniosku podatniczka zawarła umowę przedwstępną kupna nieruchomości, na podstawie której czterej współwłaściciele posiadający udział w prawie własności nieruchomości po ¼ każdy, zobowiązali się sprzedać na rzecz podatniczki nieruchomość.
Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela.
Następnie, aktem notarialnym doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) nieruchomości. Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela przenosząc należące do nich udziały w prawie własności na rzecz podatniczki.
Podatniczka chciała wiedzieć, czy sprzedaż przez nią nieruchomości stanowiącej jej własność w wyniku zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat od zniesienia współwłasności będzie wiązało się z powstaniem po jej stronie obowiązku podatkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie,
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zdaniem podatniczki sprzedaż nieruchomości na skutek zniesienia współwłasności nie spowodowuje po jej stronie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ani powierzchnia, ani wartość nieruchomości, którą chce sprzedać nie przekracza ani wielkości posiadanego przez nią udziału we współwłasności, ani wartości tego udziału przed zniesieniem współwłasności.
Zdaniem podatniczki jedynie gdy w wyniku zniesienia współwłasności i podziału nieruchomości udział podatnika ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, ponieważ zwiększa się stan majątku podatnika. Tym samym jedynie nabycie w wyniku zniesienia (sądowego) współwłasności i podziału nieruchomości skutkujące otrzymaniem nieruchomości przekraczającej powierzchnią pierwotny udział, jest równoznaczne z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Urząd podatkowy o sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe.
W uzasadnieniu interpretacji urząd podatkowy podkreślił, że przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży.
Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Ponadto o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Nabyciem nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:
a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że zniesienie współwłasności nie stanowił dla podatniczki nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wartość nieruchomości, której właścicielem stała się podatniczka nie przekracza wielkości udziału jaki przysługiwał jej przed zniesieniem współwłasności.
Za moment nabycia przez podatniczkę nieruchomości stanowiącej jej własność w wyniku zniesienia współwłasności uznać należy rok 1997. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął.
W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła dla podatniczki źródła przychodu ze sprzedaży, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął już pięcioletni okres, o którym mowa we wskazanym wyżej przepisie. Tym samym, podatniczka nie będzie miała obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
