Do wszystkich umów deweloperskich będą stosowane przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady przy sprzedaży – przewiduje poselski projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej.
Chodzi o poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska, druk sejmowy nr 1272).
Jak jest obecnie?
W obecnym stanie prawnym kupujący mieszkanie lub dom od dewelopera jest w gorszej sytuacji, niż kupujący mieszkanie lub dom z umów bezpośrednio przenoszących własność nieruchomości.
Obecna ustawa deweloperska nie zawiera bowiem odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego w kwestii rękojmi. W konsekwencji, odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego).
Po zmianach, przy sprzedaży przez deweloperów będą obowiązywały przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady sprzedanej rzeczy (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego).
Co się zmieni?
Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej usuwa obecną lukę dotyczącą odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. Przyznaje kupującemu mieszkanie lub dom możliwość zgłaszania deweloperowi wad w ramach rękojmi w przypadku umów deweloperskich.
Odpowiedzialność obejmie nie tylko wady mieszkania lub domu, ale również wady części wspólnych budynku oraz innej niż dom części nieruchomości w przypadku budowy domów jednorodzinnych.
Ponadto deweloper będzie odpowiedzialny z tytułu rękojmi także za wady lokalu użytkowego.
Omawiany projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej trafił do prac w sejmowej Komisji Infrastruktury.
Zasady rękojmi za wady
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Wada polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. Wada może np. polegać na:
- niezgodności rzeczy z umową, albo
- braku w rzeczy cech, o których istnieniu zapewniał kupującego sprzedający.
- wydaniu rzeczy kupującemu w stanie niekompletnym.
Sprzedana rzecz ma wadę także w razie nieprawidłowego jej zamontowania lub uruchomienia.
Rzecz może mieć również wadę prawną. Oznacza to, że jest własnością osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu z rzeczy wynika z orzeczenia sądu lub decyzji urzędu.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Co ważne, kupujący oraz sprzedający mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił wadę przed kupującym.
Obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy
Jeżeli sprawdzana rzecz ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Wskazana wyżej zasada nie ma zastosowania, jeżeli sprzedawca już wymienił rzecz albo ją naprawił.
Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Wymiana rzeczy lub usunięcie wady
Jeżeli sprzedana rzecz ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.
Sprzedawca ma obowiązek wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie. Sprzedawca może odmówić naprawy rzeczy zgodnie z umową, jeżeli jest to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.
Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący ma prawo zrobić to sam na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli ich koszt przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.
Koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. Chodzi tu przede wszystkim o koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.
Sprzedawca ma obowiązek przyjąć od kupującego rzecz wadliwą w razie wymiany rzeczy na wolną od wad lub odstąpienia od umowy.
Jeżeli kupujący zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, oznacza to, że uznał to żądanie za uzasadnione.
Jeżeli z powodu wady rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady.
Terminy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie wykryta przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Prawo domagania się usunięcia wady lub wymiany sprzedanej rzeczy przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli sprzedawca wadę zataił, kupujący ma prawo skorzystać z rękojmi także po upływie terminu do stwierdzenia wady.
Obowiązek naprawienia szkody przy wadzie prawnej
Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
