Planowanie remontu to jeden z najważniejszych czynników udanego flipa, gdzie określamy czas i ilość środków, jakie pochłonie nam inwestycja. Plan remontu mieszkania na flipa będzie się różnił w zależności co chcemy osiągnąć, i jakie jest zamierzenie inwestycyjne. Jak więc zaplanować remont mieszkania na flipa?
Flipy nieruchomości – Od czego zacząć planowanie?
Na początek musimy rozważyć, czy mieszkanie remontujemy pod szybkiego flipa np. samo odświeżenie i posprzątanie, czy robimy całkowity remont i z jakim przeznaczeniem.
Jak zaplanować remont mieszkania? Najprostszy plan
W kolejności od najprostszych planów remontowych możemy wyróżnić:
Flip posprzątany – planujemy co zrobić z pozostałym wyposażeniem, oraz ogarniamy ekipę sprzątającą. Najszybsza opcja (do 1 tyg)., sprawdza się przy mieszkaniach znalezionych poniżej wartości rynkowej
Flip odświeżony – oprócz tego co we flipie posprzątanym, musimy zaangażować podstawową ekipę do malowania ścian, sufitów, oraz ewentualnie płytek w łazience. Sporadycznie zmieniane są także podłogi. Jest to w kolejności trochę dłuższa opcja (1-2tyg), lecz jesteśmy w stanie uzyskać dobrą cenę rynkową i szybciej sprzedać nieruchomość.
Flip na gotowo – tutaj musimy już zaplanować cały remont, w odpowiedniej kolejności o czym napiszę poniżej, tak aby zmieścić się w najbardziej optymalnym czasie tj. 1-2mce. Obecnie standard flipów na gotowo znacznie się zwiększa, a klienci wymagają już, aby na mieszkaniu znajdowała się kuchnia, oraz podstawowe wyposażenie np. szafki łazienkowe i kompletny biały montaż.
Gotowiec inwestycyjny – najbardziej wymagająca forma flipa, lecz także najbardziej zyskowna, remont musimy zaplanować do najdrobniejszych szczegółów, które pozwolą nam na wynajęcie mieszkania. W zależności od stopnia skomplikowania zajmuje to ok 2mce i więcej.
Remont mieszkania – Najpierw finanse
Jedną z najważniejszych rzeczy, na którą musimy zwrócić uwagę przy wyborze powyższych planów remontu, jest opłacalność względem czasu i energii, którą musimy poświęcić.
Przy obecnych cenach materiałów, oraz remontu, jest to dość istotne, ponieważ może się okazać, że na mieszkaniu zrobionym ‘na gotowo’ zarobimy bardzo podobną kwotę co na flipie posprzątanym, biorąc pod uwagę wszystkie koszty.
Planując remont gotowca inwestycyjnego, musimy na wstępie policzyć wszystkie najdrobniejsze nawet rzeczy, w które musimy zainwestować, a które finalnie robią ogromną różnicę w koszcie remontu pomiędzy filipem na gotowo a gotowcem inwestycyjnym. Dodatkowo musimy liczyć się z tym, że planowanie najdrobniejszych detali jest angażujące czasowo.
Flipy nieruchomości – remont mieszkania – plan właściwy
Po odpowiednim przeliczeniu kosztów i wyborze typu inwestycji, możemy wrócić do właściwego planowania prac remontowych i przygotowania harmonogramu remontu.
Remont rozpoczynamy od opróżnienia lokalu, oraz oceny stanu technicznego elementów które będziemy remontować. Zwykle remont generalny wymaga poprowadzenia nowych instalacji elektrycznych, oraz wod kan, i ewentualnej budowy centralnego ogrzewania (np. w mieszkaniach w kamienicy).
Po ustaleniu zakresu możemy ruszać z “demolką”, czyli pracami wyburzeniowymi np. usunięcie ścianek działowych, zdjęciem okładzin ściennych (boazerii itp), skuciem płytek w łazience (jeśli decydujemy się na remont łazienki) i wywozu gruzu. Na tym etapie musimy zaplanować odbiór odpadów, oraz ewentualne pozwolenia na wyburzenie oraz opinie konstruktora.
Gdy prace wyburzeniowe są wykonane, możemy w końcu zacząć coś “budować”, a w zasadzie zaczynamy od wykonania instalacji tj. prądowej (ok 3-5dni), wod-kan (2-3dni), oraz ewentualnie C.O. (5-10dni). Jeśli niektóre instalacje mają znajdować się w ściankach np. karton gips, należy w międzyczasie je postawić.
Jeśli planujemy kuchnie na wymiar, to jest to najlepszy czas na zamówienie – tj. gdy tylko mamy postawione ścianki docelowe, które można zwymiarować.
Gdy już mamy poprowadzone wszystkie instalacje, oraz wstępnie postawione ścianki stelażowe pod okładziny, najlepiej jeszcze raz potwierdzić na budowie wszystkie wymiary z projektem, oraz zaplanowanym układem mebli na mieszkaniu.
Po wyburzeniach, wykonaniu instalacji, ścianek, ewentualnych wylewek i tynków, sufitów w zabudowie, etap grubych robót mamy zakończony (ok 2tyg).
Przechodzimy wtedy do prac wykończeniowych mokrych, takich jak położenie płytek w łazience, na fartuchu kuchni, i na podłogach (ok 1 – 1,5tyg).
Po zakończeniu prac mokrych możemy kłaść panele, lub parkiet (1-5dni).
Następnie powinien rozpocząć się montaż zamówionych mebli kuchennych oraz dostawa pozostałych mebli i wyposażenia (1 tydz).
Musimy także przewidzieć czas na sprzątanie (1-2dni) przed finalnym oddaniem mieszkania.
Jak zaplanować remont mieszkania na flipa – Podsumowanie
Planowanie remontu w dużej mierze zależy od formy flipa którą sobie założymy. W zależności od stopnia skomplikowania inwestycji remont może potrwać od 1tyg – 3mcy, a czasem nawet znacznie dłużej przy gotowcach wymagających pozwolenia na budowę.
To właśnie czas, w którym nasz kapitał jest “zablokowany” VS zysk, będzie odgrywał najistotniejszą kwestię w wyborze formy inwestycji.
Musimy także pamiętać, że rynek coraz bardziej się profesjonalizuje i niezbędne przy wyszukiwaniu okazji będzie korzystanie z narzędzi do monitorowania rynku np. moniter.pl, oraz udział w zamkniętej grupie https://www.facebook.com/groups/moniter gdzie pojawiają się zarówno okazje, jak i inwestorzy z całego kraju (a czasem i zagranicy).