Ostatnio pisałem o problemach z płatnościami i tym jak sobie radzić i pomyślałem, że dzisiejszy e-mail będzie idealnym uzupełnieniem tego jak lepiej radzić sobie z brakiem płatności.
Przejdźmy więc do symulowania posiadania wielu mieszkań…
Wyobraź sobie sytuację, w której masz 1 mieszkanie wynajęte 1 osobie i ta osoba przestaje Ci płacić. Te dodatkowe pieniądze co miesiąc są Ci potrzebne i do tego musisz zapłacić za czynsz do spółdzielni.
Na skali od 1 do 10, jak bardzo Cię to wkurza?
Wyobraź sobie teraz inną sytuację, w której masz 10 mieszkań i 10 różnych najemców. Jeden najemca przestaje Ci płacić.
Na skali od 1 do 10, jak bardzo Cię to wkurza?
Mam nadzieję, że samo wyobrażanie sobie tego Cię nie wkurzyło i że w drugiej opcji nie przejmujesz się tym aż tak bardzo 😉
Pamiętam, kiedy zaczynałem i pytałem znajomego z ponad setką lokatorów czy przejmuje się, kiedy ktoś mu nie płaci?
Odparł wtedy, że działa tu statystyka – robi wszystko, aby było takich sytuacji jak najmniej, ale wie, że mogę się one zdarzać.
Na takie chwile warto mieć wypracowane procedury – co robić, kiedy ktoś nie płaci w terminie.
Zastanówmy się, co dzieje się w następujących sytuacjach, gdy ktoś nie płaci.
- Mieszkania wynajmowane w całości.
Brak płatnika oznacza, że mieszkanie przynosi straty. Mając 1-3 takie mieszkania, odczuwana strata jest dużym procentem całkowitych przychodów. Dochodzi kwestia sytuacji, kiedy ktoś nie płaci i nie chce się wyprowadzić, co może być podwójnie stresujące, bo straty narastają. Da się zabezpieczać najmem okazjonalnym / instytucjonalnym, ale na to też jest obejście. - Mieszkania na pokoje.
Jeden lokator nie płaci i… ? Pozostałe pokoje płacą. Nawet mając 1 takie mieszkanie, wciąż na nim zarabiamy. Dodatkowym atutem jest to, że nie spotkaliśmy się jeszcze z sytuacją, że ktoś nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Zdarza się, że ktoś ucieka i nie płaci, ale wtedy pokój można wynająć dalej zapobiegając dalszym stratom. - Mieszkania na mikrokawalerki.
Hybryda mieszkania wynajmowanego w całości i na pokoje. Dotychczas odczuwamy, że mikrokawalerkom jest jednak bliżej do wynajmu na pokoje i w tej sytuacji korzystamy z dobrodziejstw posiadania „kilku mieszkań w jednym”. - Kwatery pracownicze, gdzie mimo wielu lokatorów umowa jest z firmą.
Sytuacja opisywania w poprzednim mailu. Dla jednych ogromny plus, bo rozliczają się z firmą. Szkoda tylko, że zapominają, że B2B rządzi się swoimi prawami. Mamy tu „najsłabsze ogniwo”, jakim jest nasz kontrahent. Jeśli jest solidny i płaci regularnie to wszystko pięknie. Co, jeśli jednak podwinie mu się noga i nie ma potem z kogo ściągać. Rozwiązaniem mogą tu być: płatności z góry, płatność co tydzień / dwa tygodnie, poręczyciel, który nie jest sp. z o.o. - Krótki termin.
Z jednej strony rozbicie wynajmu na doby może okazać się świetne, bo każdy lokator rozliczany jest indywidualnie, mamy jednak mały wpływ na sezonowość – raz jest gorąco, a raz mieszkanie stoi puste. Tutaj pomaga spojrzenie z lotu ptaka i liczenie opłacalności takiego wynajmu w skali roku, a nie pojedynczych miesięcy.
Co zatem miałem na myśli mówiąc o symulowaniu większej ilości mieszkań?
W czasach, gdy wynajem nie kończy się na wynajmie mieszkań w całości, warto rozważyć wynajem na pokoje / przygotowanie mikrokawalerek / kwatery pracownicze / krótki termin – bo wszystkie te opcje dają więcej możliwości kontroli nad tym, aby regularnie i pewnie napływały do nas środki.
A Ty – który model wynajmu lubisz najbardziej? 🙂
