Wynajmując lokal użytkowy, warto wiedzieć jakie remonty powinien przeprowadzić najemca, a jakie wynajmujący. Kwestie te reguluje Kodeks cywilny.
Prace remontowe w lokalu użytkowym dzieli się na :
- nakłady drobne,
- nakłady konieczne, bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu,
- ulepszenia, których celem jest podniesienie standardu lokalu.
Kto powinien przeprowadzić drobny remont?
Zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego, do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Zwrot „w szczególności” oznacza, że najemcę obciążają też inne drobne remonty, które nie są wymienione we wskazanym wyżej przepisie.
Kto ponosi nakłady konieczne?
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Mówi o tym art. 663 Kodeksu cywilnego.
Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 12 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 1254/13 przepis art. 663 Kodeksu cywilnego stosuje w przypadku pojawienia się konieczności napraw w czasie trwania najmu, co oznacza, że nie dotyczy on napraw, których konieczność jest stronom znana już w chwili zawierania umowy najmu.
Ulepszenia w lokalu użytkowym
Jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz (w omawianym wypadku lokal użytkowy), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru:
- albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu,
- albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wynika to z art. 676 Kodeksu cywilnego.
Przedawnienie roszczeń o zwrot nakładów na lokal
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz (w omawianym wypadku lokal użytkowy) albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (w omawianym wypadku lokalu). Mówi o tym art. 677 Kodeksu cywilnego.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
