Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości niezabudowanej, a nie data oddania do użytku wybudowanego domu na działce. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu. W konsekwencji nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
W sprawie, rozpoznanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 lipca 2025 r., sygn. 0115-KDWT.4011.73.2025.1.JŁR podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. We wniosku wskazała, że zamierza sprzedać nieruchomości, składającej się z dwóch działek (objęte jedną księgą wieczystą). Działki nabyła w 2012 r. (udział ½ części) i 2013 r. (udział ½ części) w celu wybudowania wraz ze swoim partnerem domu.
Dom został oddany do użytku 31 sierpnia 2022 r. W związku z rozstaniem podatniczki z partnerem i koniecznością uregulowania spraw związanych z budową, kredytem i opieką nad dzieckiem uzgodnili, że dom stanie się własnością jej byłego partnera i na niego podatniczka chce przenieść własność nieruchomości.
Podatniczka chciała wiedzieć, czy termin 5-letni zwalniający z obowiązku zapłaty podatku dochodowego ma liczyć od momentu zakupu nieruchomości (czyli od 2013 r.), czy też momentu, gdy wybudowany na działce dom został oddany do użytku i złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, czyli od 31 sierpnia 2022 r.
Ponadto chciała wiedzieć, czy jeżeli obciąża ją podatek dochodowy, to czy od ceny zakupu może odliczyć wartość kredytu, który został do spłaty oraz wszystkie raty odsetkowe, które zapłaciła w związku z zaciągnięciem kredytów na zakup działek i budowę domu, a także koszty notarialne związane z zakupem działek, koszty wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości.
Zdaniem podatniczki, termin 5-letni powinien być liczony od momentu zakupu całości nieruchomości gruntowej, czyli od 2013 r., dom na działce nie stanowi odrębnej nieruchomości. Samego domu sprzedać nie może, zatem zbywa całość gruntu zabudowanego. Data wybudowania domu nie wpływa termin liczenia zobowiązania podatkowego z tytułem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Kupno nieruchomości i budowa były całkowicie skredytowane. Przez wszystkie lata zapłaciła podatniczka odsetki bankom od udzielonych kredytów, opłacała ubezpieczenia wymagane przez bank, zatem powinna mieć możliwość odliczenia tych wydatków od ceny sprzedaży.
Stanowisko fiskusa w możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej w PIT
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Powołał się na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Wobec powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia. Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział czy scalenie danej nieruchomości.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej powołał się na art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z podatniczką, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości niezabudowanej. W konsekwencji, planowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.
Stanowisko podatniczki w części odnoszącej się do odliczenia wydatków poniesionych na ubezpieczenie oraz spłatę odsetek od udzielonego kredytu nie podlegało ocenie urzędu podatkowego. Pytanie było bowiem warunkowe i odnosiło się wyłącznie do sytuacji, w której powstałby obowiązek podatkowy w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
