Wielu początkujących inwestorów patrzy na licytacje komornicze przez różowe okulary. Widzą cenę wywoławczą: „O, 3/4 wartości rynkowej! Okazja życia!”. Klikają, licytują, wygrywają… a potem przychodzi zderzenie z rzeczywistością.
Dziś nie będziemy teoretyzować. Przeanalizujemy konkretny przypadek (Case Study), żeby pokazać, jak wygląda matematyka w licytacji komorniczej.
„Pacjent”: Mieszkanie w mieście wojewódzkim
Załóżmy scenariusz, który zdarza się codziennie na Moniter.pl.
- Przedmiot: Mieszkanie, pełna własność (udział 1/1).
- Powierzchnia: 48 m².
- Wartość oszacowania (z operatu): 400 000 zł.
- Cena wywoławcza (I licytacja): 300 000 zł (75% sumy oszacowania).
Krok 1: Weryfikacja (Tu odpadają amatorzy)
Zanim w ogóle pomyślisz o wpłaceniu rękojmi, musisz wiedzieć, co kupujesz. Najważniejsza jest matematyka powierzchni.
Ważna zasada: Zawsze patrz na to, jaki udział licytujesz. Gdyby to mieszkanie (48 m²) było licytowane tylko w udziale 1/2, to Twoja faktyczna nabywana powierzchnia użytkowa wynosiłaby 24 m².
W naszym przypadku licytujemy 1/1, więc nabywasz pełne 48 m². To jest Twoja baza do wyliczenia ceny za metr.
Krok 2: Licytacja i Cena Przybicia
Cena wywoławcza to tylko start. W atrakcyjnych lokalizacjach rzadko kończy się na jednym podbiciu ceny. Załóżmy, że było 3 licytantów. Emocje zrobiły swoje, ale zachowałeś chłodną głowę.
Wygrywasz licytację z kwotą: 330 000 zł.
To daje 6 875 zł za m². Rynkowo takie mieszkania chodzą po 8 300 zł/m². Wygląda na świetny interes? Zaraz sprawdzimy.
Krok 3: Koszty, o których musisz pamiętać
Cena przybicia to nie jest ostateczny koszt zakupu. Do tabelki w Excelu musisz wpisać konkretne opłaty urzędowe i sądowe.
- Podatek PCC: W przypadku licytacji komorniczych płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych.
- Stawka: 1% (liczone od ceny nabycia, a nie wartości rynkowej).
- Koszt: 3 300 zł.
- Opłata sądowa za wpis własności w Księdze Wieczystej:
- Koszt stały: 200 zł.
- Wpis hipoteki (jeśli kredytujesz zakup):
- Podatek PCC od hipoteki: 19 zł.
- Opłata sądowa: 200 zł.
- Wykreślenie starych hipotek i ostrzeżeń:
- Komornik „czyści” księgę, ale wykreślenie starych wpisów w sądzie kosztuje. Zazwyczaj to 100 zł od każdego wpisu. Załóżmy, że były dwa.
- Koszt: 200 zł.
Suma kosztów „urzędowych”: 3 919 zł.
Krok 4: Stan lokalu (Koszty techniczne)
Tutaj nie ma miejsca na wróżenie. Jeśli nie widziałeś środka (dłużnik nie wpuścił na oględziny), musisz założyć wariant pesymistyczny.
W operacie szacunkowym czytamy: „Standard średni/niski, do odświeżenia”. W języku fliperów oznacza to często generalny remont.
- Opróżnienie mieszkania (kontenery, wywóz starych mebli): ok. 2 500 zł.
- Remont (realne stawki na 2026 rok dla 48 m², standard „pod wynajem”, bez luksusów): od 1 500 zł/m².
- Koszt remontu: 72 000 zł.
Podsumowanie wyniku
Zróbmy finalne zestawienie. Ile wydałeś, żeby mieć gotowe mieszkanie?
- Cena zakupu: 330 000 zł
- Opłaty sądowe i PCC: 3 919 zł
- Opróżnienie i remont: 74 500 zł
- 4. Czynsz (płacisz go od momentu, gdy sąd oficjalnie przeniesie na Ciebie własność, czyli od przysądzenia własności. Załóżmy 3 miesiące remontu po 600 zł): 1 800 zł
CAŁKOWITY KOSZT INWESTYCJI: 410 219 zł
Czy to się opłaca?
Wartość rynkowa gotowego mieszkania (po remoncie) to ok. 480 000 zł (przy założeniu 10 tys. zł/m² za stan deweloperski/wykończony w tej lokalizacji).
- Zysk brutto: 69 781 zł.
- Czas trwania: Licytacja + przybicie + przysądzenie własności + remont = realnie od 6 do 12 miesięcy.
Wniosek: Licytacje to wciąż świetny sposób na zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej, ale margines błędu jest wąski. Twój zysk ukryty jest nie tylko w tanim zakupie, ale w precyzyjnym policzeniu kosztów dodatkowych i remoncie.
Zanim zalicytujesz, weź kalkulator i sprawdź wycenę na Moniter.pl.
