Jeśli planujesz teraz kupno mieszkania, pierwsza zasada brzmi: nie wierz w to, co widzisz na portalach. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu ceny ofertowe kompletnie rozjechały się z rzeczywistością. Sprzedający wystawiają mieszkania za kwoty z kosmosu, a potem dziwią się, że telefon milczy.
Z danych z maja 2026 roku wynika jasno: ceny w ogłoszeniach są zazwyczaj przeszacowane o 10-15%. Co więcej, aż 70% wszystkich transakcji kończy się kwotą niższą, niż ta wpisana w pierwotnej ofercie. Krótko mówiąc: to, co widzisz w internecie, to tylko zaproszenie do tańca, a nie ostateczny rachunek.
Dlaczego sprzedający „odlatują”?
Problem polega na tym, że wielu właścicieli mentalnie utknęło w złotych czasach największego boomu. Działa tu tzw. zakotwiczenie. Sprzedający widzi, że sąsiad rok temu sprzedał drogo, więc on też chce tyle (albo więcej).
Ignorują fakt, że popyt osłabł, a kredyty nie są już tak łatwo dostępne. Zamiast patrzeć na liczby, kierują się emocjami i sentymentem do „swoich czterech ścian”. Efekt? Ich ogłoszenia wiszą miesiącami i zbierają kurz, podczas gdy realni kupcy szukają okazji gdzie indziej.
Przykład z życia: Jak zbić cenę faktami?
Wyobraź sobie taką sytuację: znajdujesz 50-metrowe mieszkanie w wielkiej płycie. Sprzedający chce za nie 750 000 zł. Twierdzi, że to uczciwa cena, bo „tak słyszał od znajomych”.
Zanim wejdziesz do środka, robisz szybki research i wyciągasz asy z rękawa:
- Widzisz historię: To ogłoszenie wisi już od blisko 4 miesięcy, choć właściciel co tydzień odświeża je, żeby wyglądało na nowe.
- Masz twarde dane: Sprawdzasz ceny transakcyjne i okazuje się, że identyczne mieszkanie w klatce obok poszło miesiąc temu za 700 000 zł.
Finał rozmowy: Zamiast prosić o rabat „na ładne oczy”, kładziesz na stół wydruk z cenami z sąsiedztwa. Pokazujesz właścicielowi, że jego cena to mrzonka. Sprzedający, widząc, że nie masz zamiaru przepłacać i wiedząc, ile kosztuje go utrzymanie pustostanu, pęka. Kupujesz mieszkanie za 700 tysięcy, oszczędzając 50 tysięcy tylko dlatego, że zamiast emocji użyłeś kalkulatora.
Złote zasady dla kupującego
Jeśli nie chcesz być tym, który przepłaci, trzymaj się tych trzech punktów:
- Sprawdzaj, jak długo wisi oferta. Jeśli mieszkanie jest na rynku od miesięcy, masz ogromne pole do negocjacji.
- Patrz na akty notarialne, nie na ogłoszenia. To, za ile ktoś chce sprzedać, nie ma znaczenia. Liczy się tylko to, za ile ktoś faktycznie kupił.
- Bądź chłodnym profesjonalistą. Na spotkanie idź z danymi, a nie z emocjami. Matematyka to najlepszy argument, żeby sprowadzić sprzedającego na ziemię.
Dziś rynek należy do tych, którzy wiedzą, jak czytać dane, a nie tylko ładne opisy w ogłoszeniach.
