Gdy przeglądasz listę licytacji na Moniter.pl, pewnie odruchowo szukasz frazy „własność 1/1”. To naturalne. Chcemy mieć całe mieszkanie, czystą sytuację i klucze w ręku.
Ale w 2026 roku rynek jest trudny. Standardowe ogłoszenia na portalach „wiszą”, bo sprzedający kurczowo trzymają się starych cen, mimo braku chętnych kredytowych. Okazji na rynku 1/1 jest mało – nikt nie chce zejść z ceny, a transakcji jest niewiele.
Gdzie więc szukać zysku, gdy rynek stoi? Warto spojrzeć tam, gdzie większość boi się zajrzeć. W udziały.
Dziś udowodnię Ci, że ułamek w księdze wieczystej to nie problem. To po prostu tańsze metry kwadratowe, których nikt inny nie chce podnieść.
Błąd poznawczy, który kosztuje
Większość początkujących inwestorów, widząc licytację udziału (np. 1/2 czy 1/4), myśli obrazami: „Będę miał połowę salonu i ćwiartkę kuchni? Jak ja tam wejdę? Przecież tam mieszka rodzina dłużnika!”.
To błąd. Profesjonalny inwestor nie myśli obrazami. Myśli kalkulatorem.
Złota Zasada: Nie kupujesz „ułamka problemu”. Kupujesz konkretną powierzchnię nieruchomości w drastycznie obniżonej cenie.
Policzmy to na przykładzie (Pewne dane)
Weźmy na warsztat typowy dom jednorodzinny w mieście powiatowym, który trafił na licytację.
- Nieruchomość: Dom o powierzchni 200 m².
- Wartość rynkowa całości: 1 000 000 zł (czyli 5 000 zł/m²).
- Przedmiot licytacji: Udział 1/4.
Amator widzi: „1/4 domu, nie da się w tym zamieszkać, odpuszczam”. Ty liczysz: 200 m² x 0,25 (udział) = 50 m².
Tak, kupujesz ekwiwalent 50-metrowego mieszkania. Zobaczmy teraz cenę.
- Wartość udziału: 250 000 zł.
- Cena wywoławcza (pierwsza licytacja, 3/4 sumy oszacowania): 187 500 zł.
Wynik: Masz szansę kupić 50 m² powierzchni użytkowej za 187 500 zł. To daje 3 750 zł za m² w mieście, gdzie rynkowa średnia to 5 000 zł. Płacisz 25% taniej na starcie, a to dopiero cena wywoławcza. Na licytacjach udziałów konkurencja jest znikoma, więc często kupuje się za cenę wywołania.
Dlaczego konkurencja omija udziały?
Skoro matematyka jest tak prosta, dlaczego nie wszyscy to robią? Są dwa powody, które dla Ciebie są zaletą:
- Brak kredytów: Banki bardzo niechętnie kredytują zakup udziałów (chyba że masz zabezpieczenie na innej nieruchomości). To eliminuje z gry 80% rynku – „zwykłych Kowalskich”. Zostajesz Ty i Twoja gotówka.
- Strach przed współwłaścicielem: Ludzie boją się konfrontacji z pozostałymi właścicielami. Niesłusznie. Prawo daje tutaj jasne narzędzia.
Co zrobić z udziałem po zakupie? (Scenariusze wyjścia)
Kupno tanich metrów to połowa sukcesu. Jak zamienić je na gotówkę? Kodeks Cywilny (KC) przewiduje konkretne procedury zniesienia współwłasności.
Oto trzy najczęstsze, sprawdzone drogi:
1. Spłata pozostałych (Konsolidacja) Często pozostali współwłaściciele są skłóceni lub zadłużeni. Możesz odkupić od nich resztę udziałów (często poniżej ceny rynkowej, bo mają „problem” w postaci Ciebie – nowego, obcego współwłaściciela) i skompletować 1/1. Wtedy sprzedajesz całość z ogromnym zyskiem.
2. Sprzedaż udziału współwłaścicielowi (Rodzina płaci więcej) To działa w drugą stronę. Wchodzisz „z butami” w ich życie. Rodzina, która tam mieszka, często zrobi wszystko, by pozbyć się obcego i odzyskać spokój.
Pewnie zadasz logiczne pytanie: „Skoro chcą to odkupić, to dlaczego sami nie stanęli do licytacji i nie kupili taniej?”
Odpowiedź jest prosta i wynika z psychologii oraz bankowości:
- Syndrom wyparcia: Do samego końca wierzyli, że nikt nie kupi „ułamka z problemem”. Liczyli na bezskuteczną licytację. Twój zakup to dla nich szok i kubeł zimnej wody.
- Bariera płynności: Licytacja wymaga wpłaty całej kwoty w gotówce w ciągu miesiąca. Rodzina często jej nie ma. Ale gdy stajesz się współwłaścicielem, zyskują czas, by wziąć kredyt gotówkowy lub zrobić zrzutkę wśród krewnych, byle tylko Cię spłacić.
Dlatego odsprzedajesz im swój udział z zyskiem – dla nich to cena za „święty spokój”, a dla Ciebie nagroda za kapitał i odwagę.
3. Sądowe zniesienie współwłasności Jeśli nie ma zgody na dwa powyższe rozwiązania, idziesz do sądu. Sąd może nakazać:
- Podział fizyczny (zrobienie dwóch osobnych wejść i lokali – super opcja w dużych domach).
- Sprzedaż całej nieruchomości przez komornika i podział gotówki (zgodnie z udziałami).
Podsumowanie
W 2026 roku łatwe okazje leżą na ulicy tylko w opowieściach z internetu. W rzeczywistości, okazje są ukryte w matematyce.
Nie bój się ułamków. Zawsze przeliczaj je na metry kwadratowe. Może się okazać, że ten „kłopotliwy” udział 1/2 w kamienicy to najtańsze 40 metrów, jakie możesz kupić w swoim mieście.
Wejdź na Moniter.pl i zobacz, co przegapiła konkurencja.
