Rynek nieruchomości w Polsce po kilku latach dynamicznych wahań zaczyna wchodzić w okres względnej stabilizacji. Ceny mieszkań przestały rosnąć w błyskawicznym tempie, a kupujący zyskali większą przewagę negocjacyjną. Eksperci podkreślają jednak, że to może być cisza przed kolejną falą wzrostów, której spodziewają się w 2026 roku.
1. Stabilizacja cen w 2025 roku – co oznacza dla inwestorów?
Według analityków rynek w 2025 roku cechuje się większym spokojem:
- wzrosty cen wyhamowały,
- popyt jest bardziej przewidywalny,
- inwestorzy indywidualni i instytucjonalni ponownie zaczynają analizować projekty długoterminowe.
To dobry moment na budowanie portfela lub przygotowanie się do zakupów przed spodziewanym odbiciem cen w 2026 r., na które wskazują analizy ekonomiczne i spadek stóp procentowych.
2. Rynek pierwotny przyspiesza – deweloperzy szykują rekord w 2026 r.
W segmencie pierwotnym widać zauważalne ożywienie. Deweloperzy zwiększają liczbę rozpoczętych inwestycji, a sprzedaż mieszkań rośnie. Według danych, które przytacza Business Insider, rynek przygotowuje się na bardzo mocny 2026 rok, w którym liczba oddawanych inwestycji może być jedną z najwyższych w ostatnich latach.
Dla inwestorów oznacza to większą konkurencję, ale także więcej okazji do zakupu na wczesnym etapie projektu.
3. Zmiany w prawie budowlanym – ważne terminy przed 2026 r.
Osoby planujące budowę domu lub rozbudowę nieruchomości powinny zwrócić uwagę na zmiany w prawie budowlanym opisane w najnowszych poradnikach. Nowe przepisy wpłyną m.in. na:
- procedury zgłoszeń,
- wymagania dokumentacyjne,
- modernizacje w istniejących obiektach.
Zmiany te mają ułatwić proces inwestycyjny, ale w niektórych przypadkach mogą wymusić dodatkowe przygotowania przed rozpoczęciem prac.
4. Zmiany podatkowe – ulga mieszkaniowa tylko dla osób bez innej nieruchomości
Od 2026 roku planowane jest ograniczenie działania ulgi mieszkaniowej PIT. Możliwość zwolnienia z podatku przy sprzedaży nieruchomości zostanie prawdopodobnie zarezerwowana wyłącznie dla osób, które nie posiadają innego lokalu mieszkalnego.
To istotne dla inwestorów obracających mieszkaniami, ponieważ zmniejsza opłacalność szybkiej sprzedaży i wymaga bardziej przemyślanych strategii podatkowych.
5. Możliwa rewolucja w najmie krótkoterminowym
W polskim parlamencie procedowany jest projekt, który może wprowadzić znaczne ograniczenia w najmie krótkoterminowym, m.in.:
- obowiązek rejestracji działalności,
- dodatkowe limity czasowe,
- potencjalne wymogi administracyjne dla właścicieli mieszkań.
Jeśli zmiany wejdą w życie, mocno wpłyną na inwestorów działających w modelu „rent-to-short-term”. Część z nich może przenieść kapitał do najmu długoterminowego lub sektora PRS.
🏦 6. Trendy inwestycyjne – jak działa nowoczesny inwestor?
Według międzynarodowych analiz PWC, nowoczesny inwestor działa inaczej niż jeszcze kilka lat temu. Podejmuje decyzje w oparciu o:
- analizę danych,
- dywersyfikację klas aktywów,
- czynniki ESG (efektywność energetyczna, wpływ na środowisko),
- model PRS – instytucjonalny wynajem mieszkań.
W Polsce sektor PRS już teraz dynamicznie się rozwija, a w przyszłości będzie znaczącą alternatywą dla klasycznego inwestowania w mieszkania pod wynajem.
🔮 7. Prognozy na 2026 rok – co nas czeka?
Eksperci wskazują na kilka kluczowych kierunków:
✔️ Możliwy wzrost cen mieszkań
Gdy rynek ustabilizuje się po 2025 roku, presja popytowa może ponownie zwiększyć ceny, szczególnie w dużych miastach.
✔️ Wzrost inwestycji deweloperskich
Oczekuje się większej liczby ukończonych projektów i nowych ofert w segmencie pierwotnym.
✔️ Zmiany regulacyjne
Nowe przepisy podatkowe oraz możliwe ograniczenia w najmie krótkoterminowym wymuszą zmianę modeli biznesowych wielu inwestorów.
✔️ Rosnące znaczenie danych i automatyzacji
Inwestorzy coraz częściej wykorzystują narzędzia analityczne, raporty rynkowe i automatyzację, aby podejmować decyzje o zakupach i sprzedaży.
🧭 Podsumowanie: inwestor w 2026 roku musi działać inaczej niż w 2020
Rynek nieruchomości zmienia się szybciej niż kiedykolwiek wcześniej. Stabilizacja w 2025 roku może być krótkotrwała, a 2026 może przynieść zarówno wzrost cen, jak i nowe regulacje.
Najważniejsze będzie:
- śledzenie zmian w prawie,
- analiza realnych danych rynkowych,
- elastyczność w strategiach inwestycyjnych,
- przygotowanie się do nowych wymogów podatkowych i administracyjnych.
Dla świadomego inwestora — to nie zagrożenia, lecz szanse.
