Podpisanie umowy deweloperskiej może poprzedzać zawarcie umowy rezerwacyjnej. Warto znać zasady, jakie wiążą się z jej podpisaniem.
Umowę rezerwacyjną reguluje art. 29 i następne ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 695, z późn. zm.).
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, który sprzedaje mieszkania i domy, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Co musi się znaleźć w umowie rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna określa przede wszystkim:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą w niej zawrzeć takie inne elementy, poza wskazanymi wyżej. Ustawa deweloperska zawiera bowiem tylko niezbędne elementy takiej umowy. Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
Czas trwania umowy rezerwacyjnej
Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Opłata rezerwacyjna
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji deweloperskiej nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Obowiązek informowania o zmianach w prospekcie
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna musi być niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, który sprzedaje mieszkania i domy nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
W przypadku poprzedzenia umowy umową rezerwacyjną, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłatę rezerwacyjną należy zwrócić w podwójnej wysokości.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
