W niektórych przypadkach członkowi wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej można zlicytować mieszkanie, bez prawa do lokalu zamiennego. Co więcej, nie musi to nastąpić z winy właściciela mieszkania. Warto wiedzieć, kiedy może do tego dojść.
Rozwiązanie to przewiduje art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem jeżeli właściciel mieszkania zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje wówczas prawo do lokalu zamiennego.
Analogiczne rozwiązanie obowiązuje w spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl art. 1710 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 558, z późn.) w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Z żądaniem w tej sprawie występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Dopuszczalna jest również egzekucja zaległości ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, bez uzyskania orzeczenia sądu o jego sprzedaży w drodze licytacji na podstawie art. 1710 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Właściciel lokalu odpowiada za naruszanie spokoju przez domowników, najemcę lub dzierżawcę
Co ważne, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 30 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1031/16 możliwość żądania przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji zależy od tego, czy zostały spełnione warunki wskazane wymienionym wyżej art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie jest natomiast uzależniona od winy członka spółdzielni mieszkaniowej. Aby sąd przychylił się do wniosku o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, przy czym przyczyną złożenia wniosku przez wspólnotę może być nie tylko zachowanie właściciela mieszkania, ale również nieodpowiednie zachowanie jego domownika, najemcy lub dzierżawcy jego lokalu.
To samo dotyczy członków wspólnoty mieszkaniowej.
Z żądaniem licytacji mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Przy obliczaniu większości bierze się zatem pod uwagę liczbę właścicieli lokali, a nie wielkość przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wymogi wystąpienia o licytację mieszkania
Wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały.
Uchwała taka podlega zaskarżeniu i kontroli na drodze sądowej, a zainteresowany członek wspólnoty może ją kwestionować i wskazywać swoje racje.
Długotrwale zaległości czynszowe mogą spowodować licytację mieszkania
Zaległości w opłatach muszą mieć charakter długotrwały, aby wspólnota mieszkaniowa mogła wystąpić z pozwem o licytację mieszkania. Chodzi tu o zaległości w zapłacie zaliczek albo innych należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zaległością taką jest każda zaległość, która stanowi zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej. Utrzymywanie się zaległości w opłatach uzasadnia sprzedaż mieszkania w drodze licytacji, jeżeli wraz z upływem czasu, przez który się utrzymuje, będzie nieprzerwanie naruszało interes majątkowy wspólnoty, pogłębiało to naruszenie albo też zwiększało stopień zagrożenia jej interesu.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, do wydania wyroku zezwalającego wspólnocie na licytacyjną sprzedaż lokalu wystarcza, jeżeli wspólnota wykaże w toku procesu istnienie długotrwałego zalegania z wnoszeniem opłat, a przepis ten nie wymaga, by wspólnota wykazywała fakt wcześniejszego nieudanego lub niewystarczającego egzekucyjnego ściągnięcia zasądzonych na jej rzecz należności.
W postępowaniu o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego w trybie przepisu art. 16 ustawy o własności lokali, to wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek udowodnienia zaległości w opłatach oraz ich wysokości.
Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 kwietnia 2013 r., sygn. VI ACa 992/12 jedną z przyczyn dopuszczających sprzedaż lokalu w trybie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest długotrwałe zaleganie z opłatami. Przepisy nie przewidują w zakresie tej przesłanki żadnych innych wymagań. Ustawa nie precyzuje, jaki okres jest „długotrwały” i uzasadnia wniesienie pozwu przez wspólnotę mieszkaniową. Oczekiwanie, aż dług właściciela przekroczy wartość rynkową lokalu, byłoby krzywdzące w stosunku do pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy w tym okresie ponoszą koszty utrzymania za nielojalnego właściciela. Rozwiązaniem kompromisowym, uwzględniającym interesy obu stron, byłoby uznanie, że zaleganie długotrwałe oznacza 6 miesięczne opóźnienie z zapłatą opłat, co uzasadnia wystąpienie z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Możliwość skorzystania z licytacji mieszkania z powodu zadłużenia z opłatami wobec wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależniona od niemożności wyegzekwowania zaległości, a uregulowanie zaległości nie przesądza o bezzasadności żądania w tej sprawie.
Remont a naruszanie spokoju we wspólnocie mieszkaniowej
Nie każde hałasowanie uzasadnia wystąpienie z pozwem o licytację mieszkania. Jak podkreślił w wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 8 listopada 2018 r., sygn. akt I ACa 849/17 remont generalny mieszkania nie może się obyć bez jakichkolwiek niedogodności, a zwłaszcza bez hałasu. Takie okoliczności w sposób naturalny towarzyszą remontowi, który prędzej czy później i tak musiałby być przeprowadzony, nie można postępowania właściciela lokalu zaliczyć do zakresu pojęcia rażącego czy uporczywego wykraczania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. W tym kontekście podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi mieszkania o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości nie jest uzasadnione na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 24 stycznia 2024 r., sygn. akt V A/Ca 414/19 stwierdził, że nietykalność mieszkania oznacza prawo do spokojnego, niezakłóconego zamieszkiwania, bez poczucia zagrożenia bezpieczeństwa życia czy zdrowia. Istotą tego dobra jest możliwość uzyskania ochrony przed wtargnięciem w sferę stanu psychicznego i emocjonalnego, jaki daje każdemu człowiekowi poczucie bezpiecznego i niezakłóconego posiadania własnego miejsca, w którym koncentruje on swoje istotne sprawy życiowe i chroni swoją prywatność.
Wystąpienie o licytację mieszkania powinno nastąpić, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku.
Autorka tekstu: Aneta Mościcka
