{"id":6353,"date":"2025-06-12T13:36:39","date_gmt":"2025-06-12T11:36:39","guid":{"rendered":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/?p=6353"},"modified":"2025-07-31T17:07:58","modified_gmt":"2025-07-31T15:07:58","slug":"wspolnota-mieszkaniowa-a-licytacja-mieszkania","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wspolnota-mieszkaniowa-a-licytacja-mieszkania\/","title":{"rendered":"Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa a licytacja mieszkania"},"content":{"rendered":"\n




W niekt\u00f3rych przypadkach cz\u0142onkowi wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej lub sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej mo\u017cna zlicytowa\u0107 mieszkanie \u2013 to w\u0142a\u015bnie na tym tle najcz\u0119\u015bciej pojawia si\u0119 pytanie: wsp\u00f3lnota mieszkaniowa a licytacja mieszkania \u2013 kiedy to mo\u017cliwe i na jakich zasadach?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/a> Rozwi\u0105zanie to przewiduje art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o w\u0142asno\u015bci lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, z p\u00f3\u017an. zm.). Zgodnie z tym przepisem je\u017celi w\u0142a\u015bciciel mieszkania zalega d\u0142ugotrwale z zap\u0142at\u0105 nale\u017cnych od niego op\u0142at lub wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu albo przez swoje niew\u0142a\u015bciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej uci\u0105\u017cliwym, wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mo\u017ce w trybie procesu \u017c\u0105da\u0107 sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu post\u0119powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo\u015bci. W\u0142a\u015bcicielowi, kt\u00f3rego lokal zosta\u0142 sprzedany, nie przys\u0142uguje w\u00f3wczas prawo do lokalu zamiennego.<\/p>\n\n\n\n

Analogiczne rozwi\u0105zanie obowi\u0105zuje w sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych. W my\u015bl art. 1710<\/sup> ustawy z 15 grudnia 2000 r. o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 558, z p\u00f3\u017an.) w przypadku d\u0142ugotrwa\u0142ych zaleg\u0142o\u015bci z zap\u0142at\u0105 op\u0142at, ra\u017c\u0105cego lub uporczywego wykraczania osoby korzystaj\u0105cej z lokalu przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu albo niew\u0142a\u015bciwego zachowania tej osoby czyni\u0105cego korzystanie z innych lokali lub nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej uci\u0105\u017cliwym, sp\u00f3\u0142dzielnia mieszkaniowa mo\u017ce w trybie procesu \u017c\u0105da\u0107 sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu post\u0119powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo\u015bci. Z \u017c\u0105daniem w tej sprawie wyst\u0119puje zarz\u0105d sp\u00f3\u0142dzielni na wniosek rady nadzorczej.<\/p>\n\n\n\n

Dopuszczalna jest r\u00f3wnie\u017c egzekucja zaleg\u0142o\u015bci ze sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego, bez uzyskania orzeczenia s\u0105du o jego sprzeda\u017cy w drodze licytacji na podstawie art. 1710<\/sup> ustawy z 15 grudnia 2000 r. o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

W\u0142a\u015bciciel lokalu odpowiada za naruszanie spokoju przez domownik\u00f3w, najemc\u0119 lub dzier\u017cawc\u0119<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Co wa\u017cne, jak wskaza\u0142 S\u0105d Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 30 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1031\/16 mo\u017cliwo\u015b\u0107 \u017c\u0105dania przez zarz\u0105d sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji zale\u017cy od tego, czy zosta\u0142y spe\u0142nione warunki wskazane wymienionym wy\u017cej art. 1710<\/sup> ustawy o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych, nie jest natomiast uzale\u017cniona od winy cz\u0142onka sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej. Aby s\u0105d przychyli\u0142 si\u0119 do wniosku o orzeczenie przymusowej sprzeda\u017cy lokalu, wykroczenia w\u0142a\u015bciciela lokalu musz\u0105 by\u0107 dostatecznie powa\u017cne, przy czym przyczyn\u0105 z\u0142o\u017cenia wniosku przez wsp\u00f3lnot\u0119 mo\u017ce by\u0107 nie tylko zachowanie w\u0142a\u015bciciela mieszkania, ale r\u00f3wnie\u017c nieodpowiednie zachowanie jego domownika, najemcy lub dzier\u017cawcy jego lokalu.<\/p>\n\n\n\n

To samo dotyczy cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej.<\/p>\n\n\n\n

Z \u017c\u0105daniem licytacji mieszkania w sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej wyst\u0119puje zarz\u0105d sp\u00f3\u0142dzielni na wniosek wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli lokali w budynku lub budynkach po\u0142o\u017conych w obr\u0119bie danej nieruchomo\u015bci. Przy obliczaniu wi\u0119kszo\u015bci bierze si\u0119 zatem pod uwag\u0119 liczb\u0119 w\u0142a\u015bcicieli lokali, a nie wielko\u015b\u0107 przys\u0142uguj\u0105cych im udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej.<\/p>\n\n\n\n

Wymogi wyst\u0105pienia o licytacj\u0119 mieszkania<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wyst\u0105pienie przez zarz\u0105d wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej z pozwem o nakazanie sprzeda\u017cy mieszkania to czynno\u015b\u0107 przekraczaj\u0105c\u0105 zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du i wymaga podj\u0119cia przez wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 stosownej uchwa\u0142y.<\/p>\n\n\n\n

Uchwa\u0142a taka podlega zaskar\u017ceniu i kontroli na drodze s\u0105dowej, a zainteresowany cz\u0142onek wsp\u00f3lnoty mo\u017ce j\u0105 kwestionowa\u0107 i wskazywa\u0107 swoje racje.<\/p>\n\n\n\n

D\u0142ugotrwale zaleg\u0142o\u015bci czynszowe mog\u0105 spowodowa\u0107 licytacj\u0119 mieszkania<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach musz\u0105 mie\u0107 charakter d\u0142ugotrwa\u0142y, aby wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mog\u0142a wyst\u0105pi\u0107 z pozwem o licytacj\u0119 mieszkania. Chodzi tu o zaleg\u0142o\u015bci w zap\u0142acie zaliczek albo innych nale\u017cno\u015bci na rzecz wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej. Zaleg\u0142o\u015bci\u0105 tak\u0105 jest ka\u017cda zaleg\u0142o\u015b\u0107, kt\u00f3ra stanowi zagro\u017cenie lub naruszenie interesu wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej. Utrzymywanie si\u0119 zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach uzasadnia sprzeda\u017c mieszkania w drodze licytacji, je\u017celi wraz z up\u0142ywem czasu, przez kt\u00f3ry si\u0119 utrzymuje, b\u0119dzie nieprzerwanie narusza\u0142o interes maj\u0105tkowy wsp\u00f3lnoty, pog\u0142\u0119bia\u0142o to naruszenie albo te\u017c zwi\u0119ksza\u0142o stopie\u0144 zagro\u017cenia jej interesu.<\/p>\n\n\n\n

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali, do wydania wyroku zezwalaj\u0105cego wsp\u00f3lnocie na licytacyjn\u0105 sprzeda\u017c lokalu wystarcza, je\u017celi wsp\u00f3lnota wyka\u017ce w toku procesu istnienie d\u0142ugotrwa\u0142ego zalegania z wnoszeniem op\u0142at, a przepis ten nie wymaga, by wsp\u00f3lnota wykazywa\u0142a fakt wcze\u015bniejszego nieudanego lub niewystarczaj\u0105cego egzekucyjnego \u015bci\u0105gni\u0119cia zas\u0105dzonych na jej rzecz nale\u017cno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

W post\u0119powaniu o nakazanie sprzeda\u017cy lokalu mieszkalnego w trybie przepisu art. 16 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali, to wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej spoczywa obowi\u0105zek udowodnienia zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach oraz ich wysoko\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Jak podkre\u015bli\u0142 S\u0105d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 kwietnia 2013 r., sygn. VI ACa 992\/12 jedn\u0105 z przyczyn dopuszczaj\u0105cych sprzeda\u017c lokalu w trybie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w\u0142asno\u015bci lokali jest d\u0142ugotrwa\u0142e zaleganie z op\u0142atami. Przepisy nie przewiduj\u0105 w zakresie tej przes\u0142anki \u017cadnych innych wymaga\u0144. Ustawa nie precyzuje, jaki okres jest \u201ed\u0142ugotrwa\u0142y\u201d i uzasadnia wniesienie pozwu przez wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105. Oczekiwanie, a\u017c d\u0142ug w\u0142a\u015bciciela przekroczy warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 lokalu, by\u0142oby krzywdz\u0105ce w stosunku do pozosta\u0142ych cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej, kt\u00f3rzy w tym okresie ponosz\u0105 koszty utrzymania za nielojalnego w\u0142a\u015bciciela. Rozwi\u0105zaniem kompromisowym, uwzgl\u0119dniaj\u0105cym interesy obu stron, by\u0142oby uznanie, \u017ce zaleganie d\u0142ugotrwa\u0142e oznacza 6 miesi\u0119czne op\u00f3\u017anienie z zap\u0142at\u0105 op\u0142at, co uzasadnia wyst\u0105pienie z pozwem o nakazanie sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji.<\/p>\n\n\n\n

Mo\u017cliwo\u015b\u0107 skorzystania z licytacji mieszkania z powodu zad\u0142u\u017cenia z op\u0142atami wobec wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej nie jest uzale\u017cniona od niemo\u017cno\u015bci wyegzekwowania zaleg\u0142o\u015bci, a uregulowanie zaleg\u0142o\u015bci nie przes\u0105dza o bezzasadno\u015bci \u017c\u0105dania w tej sprawie.<\/p>\n\n\n\n

Remont a naruszanie spokoju we wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nie ka\u017cde ha\u0142asowanie uzasadnia wyst\u0105pienie z pozwem o licytacj\u0119 mieszkania. Jak podkre\u015bli\u0142 w wyroku S\u0105d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 8 listopada 2018 r., sygn. akt I ACa 849\/17 remont generalny mieszkania nie mo\u017ce si\u0119 oby\u0107 bez jakichkolwiek niedogodno\u015bci, a zw\u0142aszcza bez ha\u0142asu. Takie okoliczno\u015bci w spos\u00f3b naturalny towarzysz\u0105 remontowi, kt\u00f3ry pr\u0119dzej czy p\u00f3\u017aniej i tak musia\u0142by by\u0107 przeprowadzony, nie mo\u017cna post\u0119powania w\u0142a\u015bciciela lokalu zaliczy\u0107 do zakresu poj\u0119cia ra\u017c\u0105cego czy uporczywego wykraczania przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu. W tym kontek\u015bcie podj\u0119cie uchwa\u0142y upowa\u017cniaj\u0105cej zarz\u0105d wsp\u00f3lnoty do wytoczenia pow\u00f3dztwa przeciwko w\u0142a\u015bcicielowi mieszkania o nakazanie przymusowej sprzeda\u017cy lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na podstawie przepis\u00f3w kodeksu post\u0119powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo\u015bci nie jest uzasadnione na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali.<\/p>\n\n\n\n

S\u0105d Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 24 stycznia 2024 r., sygn. akt V A\/Ca 414\/19 stwierdzi\u0142, \u017ce nietykalno\u015b\u0107 mieszkania oznacza prawo do spokojnego, niezak\u0142\u00f3conego zamieszkiwania, bez poczucia zagro\u017cenia bezpiecze\u0144stwa \u017cycia czy zdrowia. Istot\u0105 tego dobra jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 uzyskania ochrony przed wtargni\u0119ciem w sfer\u0119 stanu psychicznego i emocjonalnego, jaki daje ka\u017cdemu cz\u0142owiekowi poczucie bezpiecznego i niezak\u0142\u00f3conego posiadania w\u0142asnego miejsca, w kt\u00f3rym koncentruje on swoje istotne sprawy \u017cyciowe i chroni swoj\u0105 prywatno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Wyst\u0105pienie o licytacj\u0119 mieszkania powinno nast\u0105pi\u0107, gdy perswazje i \u0142agodniejsze \u015brodki prawne nie odnosz\u0105 po\u017c\u0105danego skutku.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli interesuj\u0105 Ci\u0119 takie tematy, zapraszamy do sprawdzenia innych wpis\u00f3w na naszym blogu <\/a>\u2013 znajdziesz tam wi\u0119cej praktycznych informacji o rynku nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Autorka tekstu: Aneta Mo\u015bcicka<\/p>\n\n\n\n



<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

W niekt\u00f3rych przypadkach cz\u0142onkowi wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej lub sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej mo\u017cna zlicytowa\u0107 mieszkanie \u2013 to w\u0142a\u015bnie na tym tle najcz\u0119\u015bciej pojawia si\u0119 pytanie: wsp\u00f3lnota mieszkaniowa a licytacja mieszkania \u2013 kiedy to mo\u017cliwe i na jakich zasadach? Rozwi\u0105zanie to przewiduje art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o w\u0142asno\u015bci lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":6354,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-6353","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6353","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6353"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6353\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6471,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6353\/revisions\/6471"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6354"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6353"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6353"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/moniter.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6353"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}